สถานการณ์ตลาดที่ดินจัดสรร 2568
1. แนวโน้มอุปทานและดีมานด์
-
ช่วงต้นปี 2567 จำนวนใบอนุญาตจัดสรรลดลง 14.7% YoY ขณะที่พื้นที่อนุญาตก่อสร้างลด 14.9% เห็นสัญญาณอุปทานชะลอตัว salika.co
-
ดีมานด์ยังต่ำ เนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ฟื้น กระแสเศรษฐกิจชะลอ และสินเชื่อยังเข้มงวด reic.or.th+1thestandard.co+1
2. ปัจจัยกดดันสำคัญ
-
ราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ตามราคาวัสดุ‑ค่าแรง น้ำมัน และผลกระทบจากสงครามรัสเซีย‑ยูเครน reic.or.th
-
ดอกเบี้ยยังสูง สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยกู้ ผู้กู้รีเจ็กต์เกิน 40–50% ในกลุ่มแนวราบ 1–3 ล้านบาท cbre.com+5thestandard.co+5property-match.com+5
3. มาตรการรัฐและปัจจัยบวก
-
มาตรการ LTV ผ่อนคลายชั่วคราว ลดค่าธรรมเนียมโอนภาษีเหลือ 0.01% สนับสนุนให้เกิดการแจกโอนมากขึ้น reic.or.th+1thaipropertyinvestor.net+1
-
ตลาดเช่าที่ดินโตขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้า/โครงสร้างพื้นฐานใหม่
-
นักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีนให้ความสนใจมากขึ้น อาศัยมาตรการยกเว้นวีซ่า กระตุ้นการลงทุนในคอนโดมากขึ้น thaipropertyinvestor.net
4. โอกาสและความเสี่ยง
-
โอกาส: ผู้ซื้อเลือกแบ่งแปลงเล็กลง เพื่อตอบโจทย์งบประมาณต่ำ การสร้างตลาดเป็นรายย่อยในทำเลใกล้เมืองยังมีโอกาส
-
ความเสี่ยง: ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังซบเซาต่อเนื่อง (8 ไตรมาสติดต่อกัน) ต้องตั้งรับการชะลอตัวระยะยาว thaipublica.org+1reic.or.th+1
กราฟเชิงเส้นสมมติของอุปทาน (ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน/อาคารใหม่) และดีมานด์ (จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์) ย้อนหลัง 5 ปี (2561‑2565) พร้อมแนวโน้มเบื้องต้นของปี 2566:
-
อุปทาน (Supply): ต้นปี 2566 พบแนวโน้มลดลงจากครึ่งแรกโดย REIC ระบุว่า Q1/66 ลดลง –13.6% จาก Q1/65, และไตรมาสต่างๆ ของปี 2565 ก็ลดลง ~17–11% YoY lhbank.co.th+6reic.or.th+6reic.or.th+6lhbank.co.th+1lhbank.co.th+1
-
ดีมานด์ (Demand): Q2/2565 การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 9% YoY (จาก 87,485 → 95,316 หน่วย) terrabkk.com+1reic.or.th+1 แต่ปี 2566 แนวโน้มลดลงโดยรวม New Sales ปี 2566 ลดลง 22.5% YoY (จำนวน) และ 20.4% (มูลค่า) lhbank.co.th+1lhbank.co.th+1
📈 รายละเอียดปีต่อปี (สรุปเชิงปริมาณ)
ปี (Q1) อุปทาน (ใบอนุญาตจัดสรร)^1 ดีมานด์ (โอนกรรมสิทธิ์)^2 2561 ~26,500 ยูนิต/ไตรมาส (Avg ก่อน COVID) lhbank.co.th+10reic.or.th+10reic.or.th+10 — 2562 ลดลงจากมาตรการ LTV เข้ม — 2563 ชะลอชัด (COVID) ~–32% จากปีก่อน ลด ~13% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2564 เริ่มฟื้นใน Q2 (+32.5% YoY) โอนกรรมสิทธิ์ Q2 เพิ่ม +9% YoY 2565 Q1 ลด –13.6% YoY, Q4 ทาวน์เฮาส์นิยม แต่มูลค่ารวมลด — 2566 Q1 ลด –13.6% (ใบอนุญาต), New supply ใน BMR ลด –11.9% New Sales ลด –22.5% (จำนวน) และ –20.4% (มูลค่า)
วิเคราะห์แนวโน้ม
-
อุปทาน: จากช่วงก่อนโควิดถึงปี 2561 (~26.5 k ยูนิต/ไตรมาส) ลดลงหนักในปีโควิด (2563) เติบโตชั่วคราวใน 2564 แต่ปรับลดต่อเนื่องใน 2565‑66 (~10–15% YoY) จากมาตรการ LTV และต้นทุนก่อสร้างสูง
-
ดีมานด์: ช่วงโควิดลดชัด (2020‑21) ฟื้นชั่วคราวใน 2564 (ยอดโอน +9%) แต่ตั้งแต่ 2565‑66 อ่อนตัวลงอย่างมาก (–20 ถึง –22% YoY)
-